再開発の裏と表

本書でお伝えしたいとこと

Ⅰ　再開発ってどういうもの

1　再開発ーー何が問題か

• 1　破たんをどう見直すかーー中野サンプラザ跡再開発を通して
• 2　破たん後のサンプラザ跡再開発　見直しで問われていること
• 3　神宮外苑再開発が示したものーー都市はみんなのもの
• 4　再開発に直面する住民たち
• 5　「等価交換」の原則が暮らしを破壊する
• 6　派手な開発の陰に市民生活の窮迫あり

2　再開発の変ぼう

• 1　東京にみる再開発・かつての日々ーー生活再建も意図されていた
• 2　流れが変わった
• 3　再開発行政の崩壊ーーペーパーカンパニーならぬペーパー再開発に

3　再開発の内実

• 1　再開発とは
• 2　国の説明図では説明がつかない「保留床最大化の法則」
• 3　再開発の事業者
• 4　都市計画決定は「公共の福祉」を担保する決定のはず

4　再開発の手順

• 1　再開発は「抜き足　差し足　忍び足」でやってくる
• 2　再開発準備組合立ち上げから都市計画決定へ
• 3　都市計画決定から本組合設立、再開発事業の本格化
• 4　デベロッパーの思惑－どう参加組合員に成り上がるか

Ⅱ　再開発のしくみと実態ーー少し立ち入って

1　再開発の実態は「地上げ」

• 1　再開発のしくみーー国の説明
• 2　ある権利変換計画書の例
• 3　正直コンサルタントの配った絵図面

2　事例をとおして再開発のしくみを考える

• 1　国の説明と実態はかなり違う
  • （ア）超高層は、売り上げの巨大さを示す
  • （イ）保留床最大化の法則
• 2　再開発前の資産評価がカギ
  • （ア）再開発の原価構成
  • （イ）再開発前の従前土地評価
  • （ウ）再開発前の建物評価は想定できるか
  • （エ）従前建物評価のポイント
  • （オ）歩いた感じのイメージ
• 3　従前資産額がわかれば再開発のイメージをつかめる
  • （ア）ビル床の製造原価
  • （イ）デベロッパー取得の床価格も製造原価
  • （ウ）ビル床の製造原価のうちわけ
  • （エ）床単価からビルの全体像をつかむ
  • （オ）補助金・負担金
• 4　ビル床価格は化けるから要注意

3　市民、議会からみた再開発問題

• 1　市民からみた再開発　「公共の福祉」ってなに？
• 2　開発にいくらの公的資金が求められるか
• 3　何をチェックするか
  • （ア）公益施設床確保の費用負担
  • （イ）地区外の関連公共施設の費用負担
  • （ウ）再開発ビル竣工後の費用負担

4　再開発で私の土地はどこへ行く？

• 1　話題をよんだ日本橋室町一丁目の経験
• 2　再開発が正式に決まる前でも「土地のゆくえ」を想定できるか
  • （ア）どう試算するか
  • （イ）権利変換で土地はどうした？
• 3　権利変換の先に見えるもの

Ⅲ　近年の再開発の動向から

1　古い分譲マンションをねらいうち

• （ア）区分所有者に発言権はないか
• （イ）「多数賛成の演出」に使われる
• （ウ）マンション管理組合とは
• （エ）マンション管理組合は規約にもとづき厳正な運営が求められる

2　立地適正化計画、「公共施設再編」と再開発

• （ア）大都市部で広がる立地適正化計画
• （イ）再開発の現場で考える
• （ウ）立地適正化計画適用で再開発補助金かさ上げーー総事業費の43％が補助金
• （エ）地方都市・大都市を十把ひとからげに考えてはならない
• （オ）住民の立地要求か、大手企業の立地要求か

3　区画整理と再開発を組み合わせた「一体的施行」

• （ア）広がる「一体的施行」
• （イ）「一体的施行」でデベロッパー参入の条件づくり

• 資料1●今日の再開発事業の流れ
• 資料2●都市計画決定以前の再開発の準備

あとがき

主要索引